Город Валенсия заменил мораторий 2024 года на заявки на туристические лицензии постоянной системой насыщения. Три связанных лимита теперь решают, какие районы остаются открыты для новых лицензий на посуточную аренду — а какие закрыты на неопределённый срок.
Правило касается только муниципалитета города Валенсия. Вся Comunitat Valenciana — включая провинцию Аликанте и Costa Blanca — работает по региональным рамкам 2024 года (пятилетние лицензии, отчёт о градостроительной совместимости при продаже), но 2%-кладку не применяет. Покупателям на Costa Blanca стоит читать это как сигнал направления, а не как их текущие правила.
Три замка: 8%, 2% и 15%
Постановление, утверждённое пленумом 31 марта 2026 года и вступившее в силу 25 мая 2026 года, задаёт три одновременных потолка на каждый barrio и каждый distrito:
- 8% — всего туристических спальных мест (отели, апартаменты, VUT) от числа прописанных жителей
- 2% — доля жилого фонда, который может уйти под туристическое использование
- 15% — доля помещений на первых этажах под туристическое использование, чтобы защитить локальную торговлю и сервис
Достаточно превысить один из трёх — и зона автоматически закрывается для новых лицензий, без процедуры обжалования. Новые туристические апартаменты дополнительно ограничены первым или вторым этажом, всегда ниже жилого использования, с собственным входом с улицы, отдельным от подъезда жильцов. У старого центра — Ciutat Vella — сохраняется отдельный режим.
Районы, уже достигшие лимита
Три из 19 distrito города уже превышают как минимум один из лимитов и закрыты для новых туристических лицензий. Самый крайний случай — Poblats Marítims, где спальные места превышают 14% жителей (против потолка 8%), а туристическое жильё достигает 3,34% жилого фонда. Более 50 barrios пока ниже порогов, но запас сужается с каждой новой выданной лицензией.
Что с действующими лицензиями
Лимит 2% не отменяет задним числом действующие лицензии — «замки» блокируют новые открытия, а не закрывают текущие. Но три момента важны для собственников и будущих покупателей:
- Срок 5 лет. По региональному закону туристические лицензии больше не бессрочные. Всё, что выдано до 8 августа 2024 года, действует до 8 августа 2029 года; при продлении объект проверяется по правилам, действующим на тот момент.
- Лицензия не переходит автоматически при продаже. При смене собственника новый владелец подаёт новую responsable-декларацию с благоприятным отчётом о градостроительной совместимости. В насыщенной зоне такой благоприятный отчёт не выдадут — туристическое использование фактически прерывается на скритуре.
- Слои по дате. Объекты, зарегистрированные как туристические до 1 июля 2018 года, сохраняют первоначальные условия; зарегистрированные между 7 июля 2018 года и новым декретом — сохраняют запись, но должны соответствовать обновлённым требованиям качества.
Что в суде — и что не меняется
14 апреля 2026 года региональный Верховный суд (TSJCV) отменил мораторий 2024 года — но новое постановление о 2% от 31 марта это отдельный инструмент, и оно остаётся в силе. Мэрия изучает кассацию в Tribunal Supremo. Ассоциации жильцов уже подавали обжалования в предыдущих раундах, рамки могут ещё сдвинуться.
Как Валенсия сравнивается с зонами Bravos
Картина по восточному побережью различается резко:
- Costa Blanca (провинция Аликанте) — те же региональные рамки на 5 лет, но без муниципального 2%-лимита. Город Аликанте приостановил новые посуточные лицензии в Centro и Playa de San Juan; на 2027 год запланирован потолок 0,3 лицензии на жителя.
- Costa Cálida (Murcia) — сейчас самый лёгкий режим из трёх: лицензия за неделю, обязательная страховка ответственности на 300 000 €, муниципальных порогов насыщения пока нет.
- Mallorca (Балеары) — самый жёсткий. ETV-мораторий действует с 2022 года и в мае 2024 года продлён бессрочно; Palma добавила полный муниципальный запрет на новые ETV с 3 февраля 2026 года. Купить под посуточную сдачу там сейчас — это купить объект с уже действующей ETV.
Что делать покупателю в 2026
- Смотрите на зону, а не только на лицензию. Действующая VUT в насыщенном barrio не перейдёт к вам при сделке. Запросите у продавца актуальный статус в CATAV и предварительную консультацию в Ayuntamiento.
- Готовьте план Б. Если перенять туристическую лицензию нельзя — работает ли объект как долгосрочная аренда или ваш второй дом? В насыщенных прибрежных distrito Валенсии план Б часто становится фактическим выходом.
- Следите за процессами. Декрет о 2% в силе, но правовое поле ещё может сдвинуться. Любые расчёты до 2029 года — это базовый сценарий, не гарантия.
По налоговой стороне инвестиций в нашем регионе — см. наш материал про снижение налога на покупку на Costa Blanca до 9% с июня 2026 года.
О том же процессе на Коста-дель-Соль — в материале о трёхлетнем запрете туристической аренды в Малаге.
