С 1 июня 2026 года Валенсийское сообщество — испанский регион, в который входит вся Costa Blanca — снижает общий налог на передачу собственности (ITP) с 10% до 9%. Гербовый сбор (AJD) на сопутствующие нотариальные акты в тот же день уменьшается с 1,5% до 1,4%. Для большинства покупателей Costa Blanca — Аликанте, Торревьеха, Хавеа, Кальпе, Дения, Альтея — это постоянное сокращение на один процентный пункт по самой крупной налоговой статье при покупке вторичного жилья. Разбираем, как реально работает реформа, кому она выгодна и что меняется для покупателей, планирующих сделку в 2026 году.
Реформа закреплена Законом 5/2025 от 30 мая, принятым Кортесами Валенсии и опубликованным в региональном вестнике 31 мая 2025 года. Это не временная скидка и не льгота на усмотрение администрации — это постоянное законодательное изменение ставки с чёткой датой вступления в силу.
Что меняется 1 июня 2026 года
Три цифры сдвигаются:
- Общая ставка ITP: 10% → 9% при покупке жилья на вторичном рынке
- AJD (гербовый сбор): 1,5% → 1,4% по нотариальным актам (ипотека, разделение, объединение объектов)
- Объекты дороже 1 000 000 €: специальная ставка 11% сохраняется без изменений
Что не меняется: НДС на новостройки (по-прежнему 10% + 1,4% AJD с июня), существующие льготные ставки ITP для отдельных категорий покупателей и правила различения основного жилья и инвестиционного.
Ключевое правило по дате: важна дата нотариального акта (escritura pública), а не дата резерва или частного договора купли-продажи. Покупатель, который зарезервировал объект в марте 2026, но подписывает у нотариуса 1 июня 2026 или позже, платит новую ставку 9%.
Цифры на практике
Для иностранного покупателя, приобретающего вторичную квартиру или виллу на Costa Blanca, экономия по диапазону цен выглядит так:
| Цена вторички | ITP по старой 10% | ITP по новой 9% | Экономия |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 15 000 € | 13 500 € | 1 500 € |
| 250 000 € | 25 000 € | 22 500 € | 2 500 € |
| 350 000 € | 35 000 € | 31 500 € | 3 500 € |
| 500 000 € | 50 000 € | 45 000 € | 5 000 € |
| 750 000 € | 75 000 € | 67 500 € | 7 500 € |
| 999 000 € | 99 900 € | 89 910 € | 9 990 € |
| 1 200 000 € | 11% = 132 000 € | 11% = 132 000 € | 0 € (выше порога 1 млн) |
Дополнительно — снижение AJD по ипотеке. На сумме ответственности по ипотеке 300 000 € (база, с которой считается AJD, обычно немного выше тела кредита) экономия около 300 €. Скромно, но реально.
Кому выгодно — и кому нет
Покупатели, получающие полную выгоду
Реформа в первую очередь помогает широкому среднему сегменту — а именно он формирует основу спроса иностранцев на Costa Blanca:
- Покупатели вторичных квартир и вилл до 1 000 000 € — Торревьеха, Гуардамар, Санта-Пола, Пунта-Прима, Ла-Зения, Сьюдад-Кесада, Кабо-Роиг и большая часть южной Costa Blanca попадают сюда
- Покупатели в самом Аликанте, где средняя цена около 317 000 € — см. наш анализ спроса по Аликанте за Q1 2026
- Покупатели в среднем сегменте побережья — Кальпе, Морайра, Бениса, Дения, Эль-Кампельо, Вильяхойоса, Бенидорм, Финестрат — где основной объём вторичного фонда находится существенно ниже порога 1 млн €
Покупатели, которые не выигрывают (или выигрывают частично)
- Покупатели новостроек. Новостройки облагаются НДС (IVA), а не ITP. Ставка НДС 10% устанавливается федеральным законом Испании, а не Валенсией. Подробнее — в нашем гайде по новостройкам.
- Покупатели объектов дороже 1 000 000 €. Ставка 11% выше 1 млн € сохранена. Это касается люкс-сегментов — значительной части Альтея-Хиллс, верхнего диапазона Хавеа, премиум-вилл Морайры, отдельных участков в Кумбре-дель-Соль и Лас-Колинас.
- Покупатели, уже имеющие право на льготную ставку. Существующие пониженные ставки ITP — 8%, 6%, 4% и 3% для покупателей до 35 лет с первым жильём, многодетных семей, лиц с инвалидностью и в депопуляционных муниципалитетах — и так были ниже новой общей ставки 9%. Они остаются без изменений.
Порог 1 000 000 € — реальный ценовой обрыв
Реформа создаёт более выраженный обрыв на отметке 1 млн €, чем существовал ранее. Ниже 1 млн €: 9%. Выше 1 млн €: 11%. Критически: 11% применяется к полной сумме сделки, а не только к сумме сверх 1 млн € (это cliff, а не прогрессивная шкала). На сделке 1,05 млн € ITP составляет 115 500 € — примерно на 25 590 € больше, чем 89 910 € на сделке 999 000 €. Из этой разницы 21 000 € — это чистая "плата за обрыв" (платить 11% вместо 9% на одну и ту же сумму 1,05 млн €). Порог считается по объявленной в акте стоимости (не по кадастровой референсной, хотя налоговая для целей оценки берёт большую из двух — см. наш гайд по налогам на недвижимость).
Для покупателей в диапазоне 950–1 050 тыс. € структурирование сделки ниже 1 млн € (там, где это объективно возможно) становится в 2026 году заметно осмысленнее, чем раньше. Это вопрос для обсуждения с юристом, не самостоятельных манёвров.
Снижение AJD — меньше, но универсальнее
Гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados) падает с 1,5% до 1,4%. AJD платится при:
- Ипотечных актах — в Испании с 2018 года его платит банк, но он отражается в эффективной стоимости заёмных средств
- Покупке новостроек — платит покупатель, поверх 10% НДС
- Разделении/объединении объектов, регистрации новой постройки — актуально, если делите участок или регистрируете расширение
Для покупателя вторички с ипотекой снижение AJD даёт около 100 € экономии на каждые 100 000 € суммы ипотечной ответственности. Для покупателя новостройки — это прямая экономия на акте: 1 000 € меньше на новостройке за 1 млн €.
Что с существующими льготными ставками?
В Валенсии есть слой пониженных ставок ITP, которые уже действуют и реформой не затронуты:
- 3% — покупка основного жилья до 180 000 € многодетной семьёй (familia numerosa) или лицом с признанной инвалидностью ≥33%
- 4% — покупка основного жилья женщинами, признанными жертвами гендерного насилия; отдельные сделки с сельхоз-землями
- 6% — первое основное жильё для покупателей до 35 лет, до 180 000 € стоимости, при выполнении условий по доходу
- 8% — приобретение коммерческого помещения молодыми предпринимателями
Если вы уже подпадаете под одну из этих льгот — обычно это испанские резиденты, но часть применима и к нерезидентам, переезжающим в Испанию — новая общая ставка 9% для вас не имеет значения: ваша льготная ставка по-прежнему лучше. Для большинства иностранцев, покупающих второе жильё или инвестицию, актуальной остаётся именно общая ставка 9%.
Как это меняет расчёт «вторичка vs новостройка»
До реформы налоговая математика на Costa Blanca выглядела так:
- Вторичка: 10% ITP + небольшие расходы на нотариуса/реестр ≈ ~10,5% налогов на сделку
- Новостройка: 10% НДС + 1,5% AJD ≈ ~11,5% налогов на сделку
С июня 2026:
- Вторичка: 9% ITP ≈ ~9,5% всё-вместе
- Новостройка: 10% НДС + 1,4% AJD ≈ ~11,4% всё-вместе
Разрыв между вторичкой и новостройкой расширяется примерно на один процентный пункт в пользу вторички. Для покупателя, который выбирает между off-plan в Кумбре-дель-Соль и резейлом в Хавеа, после-налоговая математика заметно меняется — особенно с учётом более низких цен, типичных для рынка перепродажи. Полный разбор расходов — в нашем гайде по стоимости покупки недвижимости в Испании.
Стоит ли ждать июня 2026 для подписания?
Если вы реально гибки по срокам — да, перенос подписания на 1 июня 2026 или позже экономит 1% от стоимости на вторичном жилье. На 400 000 € это 4 000 € — достаточно, чтобы учитывать.
Реалистичные контраргументы:
- Сдвиг цен. Цены на Costa Blanca стабильно растут в Q1 2026. Несколько месяцев ожидания могут привести к росту прайса по нужному объекту больше чем на 1% — это съест экономию налога.
- Риск по объекту. Конкретные объекты неликвидны. Нужная вам вилла или квартира может быть недоступна в июне.
- Условия по ипотеке. Ставки ЕЦБ и испанские маржи не статичны. Сдвиг ставки по ипотеке на 0,25 п.п. за тот же период перевесит 1% экономии ITP на длинном сроке кредита.
Если вы уже в частном договоре с датой закрытия до 1 июня 2026, во многих случаях реально перенести закрытие на начало июня — но только при согласии обеих сторон и если позволяют условия договора. Это вопрос для юриста, не для прямых переговоров с продавцом.
Что делать покупателю Costa Blanca сейчас
- Если сделка готова к подписанию и в основном завершена: часто имеет смысл подписать сейчас. 1% экономии — это значимо, но редко достаточно, чтобы рисковать самим объектом или дать продавцу право пересмотра.
- Если вы только в начале поиска и смотрите вторичку до 1 млн €: нет смысла торопиться с подписанием до июня. Сделка в июне или позже автоматически захватит новую ставку.
- Если бюджет выше 1 млн €: реформа вам не поможет. Фокус — на специфике конкретного объекта. См. нашу страницу Альтея и Альтея-Хиллс и подборку самых красивых прибрежных городов Costa Blanca.
- Если вы покупаете новостройку: снижение ITP вас не касается, но снижение AJD даёт небольшую экономию. Более важный вопрос — становится ли сопоставимая вторичка привлекательнее в посленалоговом исчислении.
- Если возможна льготная ставка: поговорите с испанским налоговым консультантом, прежде чем считать по общей ставке 9%. Для покупателей до 35 и многодетных семей при покупке основного жилья до 180 000 € действуют гораздо более низкие ставки.
Итог
Снижение ITP в Валенсии — это постоянное законодательное снижение на 1 процентный пункт по крупнейшей налоговой статье при покупке недвижимости на Costa Blanca. Ниже 1 млн € — выигрывает каждый покупатель вторички. Реформа не призвана революционизировать рынок: это конкурентное выравнивание со ставками соседних автономий — Мадрида и Андалусии, у которых трансферный налог уже ниже. Но на сделке 500 000 € сумма 5 000 € — это реальные деньги, и они смещают относительную математику резейла и новостройки в пользу вторичного рынка.
Полный разбор того, как это вписывается в общую стоимость покупки недвижимости в Испании, — в нашем гайде по расходам 2026, пошаговом гайде по покупке и прогнозе рынка недвижимости Испании на 2026. Если вы взвешиваете конкретные локации, наш гайд по лучшим районам Costa Blanca разбирает компромиссы по типу покупателя.
