10 сентября 2026 года Европейский центральный банк поднял все три ключевые ставки на 25 базисных пунктов (четверть процентного пункта): депозитная ставка — до 2,50%, ставка рефинансирования — до 2,65%, ставка по маржинальным кредитам — до 2,90%. Все три действуют с 16 сентября. Это второе повышение в этом году после июньского. Euribor на 12 месяцев — индекс, к которому привязана почти каждая плавающая ипотека в Испании, — уже отыграл это повышение заранее: 11 сентября он закрылся на отметке 3,138%, максимуме за последние три года.
В июньском разборе мы ждали сентябрьского повышения и Euribor около 2,95% к концу этого месяца, а выхода в диапазон 3,10–3,20% — только в первом квартале 2027 года. Повышение пришло точно по графику. Euribor добрался до этих уровней месяца на четыре раньше.
Ниже — что это значит в евро для тех, кто покупает жильё на Коста-Бланке, Коста-дель-Соль, Коста-Калиде или Майорке с испанской ипотекой, и что меняется для тех, у кого кредит уже есть.
Что решил ЕЦБ и почему
В заявлении Совета управляющих названа одна причина: конфликт на Ближнем Востоке продолжает толкать вверх цены на энергоносители, и инфляция в еврозоне, как ожидается, ещё долго будет заметно выше целевых 2%. Сейчас она превышает 3%. Никаких ориентиров на будущее ЕЦБ не дал: решения, по формулировке регулятора, будут приниматься «от заседания к заседанию» исходя из данных.
| Ставка | Было | С 16 сентября 2026 |
|---|---|---|
| Депозитная ставка | 2,25% | 2,50% |
| Ставка рефинансирования | 2,40% | 2,65% |
| Ставка по маржинальным кредитам | 2,65% | 2,90% |
Источник: Европейский центральный банк, решение по денежно-кредитной политике от 10 сентября 2026 года.
Euribor: 3,14% и самый резкий годовой скачок с 2023 года
Euribor на 12 месяцев держится выше 3,1% уже семь торговых сессий подряд. Предварительное среднее за сентябрь — около 3,10% против 2,954% в августе. По сравнению с сентябрём 2025 года это рост примерно на 93 базисных пункта: седьмой месяц подряд роста год к году и самый большой прирост с ноября 2023 года.
Для действующей плавающей ипотеки, у которой пересмотр ставки выпадает на этот месяц, idealista/hipotecas оценивает прибавку в €74–80 в месяц, или почти €1 000 в год, для среднего испанского кредита. Точная цифра зависит от остатка долга, оставшегося срока и маржи банка.
| Euribor 12 месяцев | Значение |
|---|---|
| 11 сентября 2026 (дневное значение) | 3,138% |
| Среднее за сентябрь 2026 (предварительно) | ~3,10% |
| Среднее за август 2026 | 2,954% |
| Среднее за июль 2026 | 2,855% |
| Среднее за сентябрь 2025 | ~2,17% |
| Пик 2023 года | 4,2% |
Как работает индекс. Плавающая ипотека в Испании считается как Euribor плюс фиксированная маржа банка, и у большинства кредитов ставка пересматривается раз в год. Ваш платёж не меняется в день решения ЕЦБ. Он изменится в дату следующего пересмотра — по среднемесячному Euribor за тот месяц, который прописан в вашем договоре. Поэтому сентябрьский рост доходит до заёмщиков постепенно, с октября до следующего лета, до каждого в свой месяц.
Сколько сегодня стоит ипотека для нерезидента
Испанские банки кредитуют нерезидентов на 60–70% от меньшей из двух величин — цены или оценочной стоимости — на срок 20–25 лет; остальные 30–40% покупатель вносит из собственных средств. Ориентировочные фиксированные ставки для нерезидента с полным пакетом документов сейчас в диапазоне 3,2–4,3%; плавающие предложения — Euribor плюс 1,5–2,5 пункта. Это рыночные ориентиры, а не конкретные предложения банков, и в ближайшие недели банки, как ожидается, поднимут ставки по фиксированным и смешанным продуктам.
В таблице — ежемесячный платёж по кредиту на 25 лет при финансировании 70%: фиксированная ставка против плавающей «Euribor + 1,5», сначала по июньскому Euribor, затем по сегодняшнему.
| Цена / кредит | Фикс 3,5% | Фикс 4,0% | Плавающая, июнь (Euribor 2,81% + 1,5) | Плавающая, сейчас (Euribor 3,10% + 1,5) |
|---|---|---|---|---|
| €200 000 / €140 000 | €701 | €739 | €763 | €786 |
| €300 000 / €210 000 | €1 051 | €1 108 | €1 145 | €1 179 |
| €500 000 / €350 000 | €1 752 | €1 847 | €1 908 | €1 965 |
Два вывода. Первый: плавающая ставка при сегодняшнем Euribor уже обходится дороже в месяц, чем фикс под 4%. Второй: если Euribor вернётся к пику 2023 года (4,2%), в примере с €300 000 платёж вырастет примерно до €1 315 в месяц. Фиксированная ставка снимает этот сценарий на весь срок кредита. Свои цифры можно посчитать в нашем ипотечном калькуляторе, а полные условия для иностранцев — в гайде «Ипотека в Испании для иностранцев».
Что это значит для покупателя
1. Предложение на руках — подписывать, а не искать лучше
Обязывающее предложение банка (FEIN) обычно действует ограниченный срок, а фиксированные ставки банки привязывают к рыночным ставкам, которые после решения ЕЦБ уже сдвинулись. Любое предложение, выданное до 10 сентября, сейчас ниже рынка. Если цифры устраивают, подписывайте в пределах срока действия, а не запрашивайте новые расчёты.
2. Фикс или плавающая: на этом уровне ответ очевиден
При Euribor 3,1% и ЕЦБ, который прямо не исключает новых шагов, плавающая ипотека несёт риск дальнейшего роста — и никакой скидки за этот риск. Для нерезидента с горизонтом 20–25 лет консервативный выбор — фиксированная ставка в районе 3,5%. Смешанные продукты — фикс на первые 5–10 лет, потом плавающая — это золотая середина, которую сейчас активно предлагают банки.
3. Уже есть плавающая ипотека: проверьте месяц пересмотра
Если ваш ежегодный пересмотр выпадает на период с сегодняшнего дня по декабрь, повышенный Euribor зафиксируется на двенадцать месяцев. Перейти на фиксированную ставку (subrogación или novación) по-прежнему можно, и комиссии за переход обычно небольшие — точную сумму уточните в банке. Если пересмотр был весной, у вас есть время до следующей весны, чтобы решить.
4. Сдача новостроек в 2027 году: проверьте ипотечную оговорку
Покупатели, которые принимают новостройку в конце 2026 или в 2027 году, будут подавать на ипотеку при сдаче, а не при бронировании. Любой бюджет, построенный на Euribor 2025 года (около 2,2%), нужно пересчитать под 3,1% или выше. На кредите €210 000 разница — около €105 в месяц.
5. Покупаете без ипотеки: цикл ставок играет вам на руку
Высокие ставки давят на тех, кто зависит от финансирования. В провинции Аликанте во втором квартале иностранцы совершили 46% покупок, значительная часть — без испанской ипотеки. Цены пока не отреагировали: индекс цен на жильё INE вырос во втором квартале 2026 года на 12,2% год к году, вторичка — на 12,9%, новостройки — на 7,4%. Картина по регионам — в прогнозе рынка.
Прогноз: снижения на горизонте нет
В июне рынок спорил, станет ли сентябрьское повышение последним в цикле. После заявления 10 сентября и при инфляции выше 3% спор сместился к другому вопросу: будет ли следующий шаг в декабре или в начале 2027 года. ЕЦБ ничего не обещал. Но он снял допущение, которое до сих пор заложено во многих бюджетах покупателей: что стоимость ипотеки в течение 2026 года будет плавно снижаться.
Наш вывод прост. Всё лето Euribor догонял ЕЦБ; теперь ЕЦБ догоняет инфляцию. Если вы покупаете на испанском побережье в ближайшие полгода, закладывайте Euribor 3,1–3,3%, берите фиксированную ставку, если предлагают в районе 3,5%, и считайте любое более низкое предложение, которое у вас уже есть, лучшим из того, что вы увидите в этом году.
