13 января 2025 года Педро Санчес стоял за трибуной и анонсировал — в составе пакета из 11 жилищных мер — налог «до 100%» на покупку недвижимости non-резидентами из не-ЕС стран. Заголовок облетел весь мир. Через 15 месяцев законопроект ни разу не был формально вынесен в Конгрессе, ни одна его версия не была проголосована, а собственный январский 2026 housing package правительства тихо убрал его с повестки. Заголовки продолжаются. Политика — нет.
Для покупателей из России, Великобритании, США, Канады, Швейцарии и других не-ЕС стран — аудитории, которая обоснованно запаниковала когда новость вышла, — практическая реальность 2026 года гораздо ближе к статус-кво, чем к революции. В этой статье — что было предложено, где законопроект сейчас, кого бы коснулось, ключевое исключение, которое упускают почти все материалы, и три workaround, которые умные покупатели используют независимо от исхода.
Что Санчес объявил 13 января 2025 года
Предложение было центральным пунктом 12-точечного жилищного пакета, направленного на решение испанского кризиса доступности жилья. Структура: новый Дополнительный государственный налог на передачу недвижимости, накладываемый поверх существующего регионального Transfer Tax (ITP), специально таргетированный на non-резидентных покупателей из не-ЕС.
Механика, как заявлено: 100% налогооблагаемой базы, где базой служит большее из двух — кадастровая стоимость или рыночная. То есть фактически — удвоение налоговых издержек на покупку вторичной недвижимости affected покупателем.
Политическая рамка была прямая: иностранные cash-покупатели, особенно из Великобритании и США, представлялись как взвинчивающие цены на побережье и в столицах, вытесняющие местных жителей. 100% налог преподносился как сдерживающая мера — не доходная, а барьерная.
«В 2023 году non-резиденты из не-ЕС купили около 27 000 жилых объектов в Испании — многие из них не для проживания, а для спекуляции», — заявил Санчес в презентации, ссылаясь на эту цифру как обоснование.
Что Санчес сделал дальше — январь 2026 года
Самый ясный сигнал того, что 100% налог потерял политический momentum, пришёл не от оппозиции. Он пришёл от самого Санчеса.
В январе 2026 года, через 12 месяцев после оригинального анонса, правительство представило новый жилищный пакет (Royal Decree-Law от 12 января 2026). Центральные элементы: налоговые стимулы для арендодателей, продлевающих долгосрочные контракты, ужесточённое регулирование сезонной (туристической) аренды, и контроль room rentals. 100% налог на non-EU покупателей не был headlined. Он был, по факту, отодвинут.
Это часть истории, которую международная пресса в основном пропустила. Законопроект не просто застрял в Конгрессе — само правительство переместило фокус. Политический аппетит к конфискационному налогу не пережил 12 месяцев парламентской арифметики.
Где законопроект в Конгрессе — ноль голосований за 15 месяцев
Несмотря на глобальные заголовки, законопроект не был формально дебатирован в Конгрессе по состоянию на конец марта 2026 (по парламентским записям). Не было ни чтений, ни рассмотрения комитетов, ни пленарных дискуссий. Технически он всё ещё в законодательной очереди — но на практике он лежит в стопке, которую правительство больше не приоритизирует.
Причины — арифметические. Минoritarное правительство Санчеса (PSOE) зависит от хрупкой коалиции региональных и левых партий. По этому конкретному законопроекту два ключевых блока отказываются поддерживать его — по противоположным причинам:
- Junts — каталанские сепаратисты — против меры на том основании, что жилищная проблема — это вопрос предложения, а не иностранного спроса, и налог на иностранных покупателей не создаёт ни одного нового жилья.
- Podemos — крайне левая партия — считает, что налог недостаточен. Они хотят полный запрет на покупку non-residential недвижимости, а не налог, который богатые покупатели могут просто абсорбировать.
Без любого из этих блоков правительство не достигает большинства. Без большинства законопроект не движется. Отдельно — юридические советники предупреждают, что версия меры в текущей редакции может столкнуться с вызовом на уровне ЕС за ограничение свободного движения капитала — основополагающий принцип единого рынка.
Кого бы коснулось — а кого нет
Даже если законопроект когда-нибудь пройдёт в близкой к оригиналу форме, охват уже, чем подсказывают заголовки.
| Тип покупателя | Подпадает под предложенный налог? |
|---|---|
| Россия / Беларусь / Казахстан non-резидент | Да — подпадает |
| Великобритания / США / Канада non-резидент | Да |
| Швейцария / Норвегия non-резидент | Да (Швейцария и Норвегия не EEA в этом контексте) |
| Китай / Австралия non-резидент | Да |
| Гражданин ЕС (Германия, Нидерланды, Франция, Польша, Италия и т.д.) | Нет — освобождён |
| Гражданин EEA (Исландия, Лихтенштейн) | Нет — освобождён |
| Резидент Испании (любой национальности, включая граждан РФ/UK/US с residency) | Нет — освобождён |
| Наследство и дары | Нет (это не покупка) |
Политическая цель была ясна из формулировок: британские и американские покупатели на прибрежных и столичных рынках, вместе представляющие крупнейшие когорты non-EU покупателей. Граждане РФ — также прямо в зоне action. Британцы оставались крупнейшей foreign-buyer группой каждый год после Brexit; рекорды американских покупок ставятся последние три года подряд.
Ключевое исключение, которое упускает большинство материалов — новостройки и off-plan
Off-plan и новостройки, купленные напрямую у застройщика — будут освобождены от предложенного налога даже если он пройдёт. Они облагаются IVA (НДС), а не Transfer Tax (ITP). Предложенная 100% надбавка применяется только к ITP. Нет ITP — нет надбавки.
Это самый важный фактологический момент истории, и он систематически недооценивается международной прессой. Предложенная мера — это дополнительная надбавка к ITP. ITP — региональный налог на передачу resale (вторичной) недвижимости. Новостройка от застройщика облагается IVA в 10% плюс AJD (гербовый сбор) обычно 1.5%. Нет transfer tax — нет надбавки.
Для non-EU покупателя в 2026 году, обеспокоенного предложением, практический смысл прямой: переключение с resale на off-plan или новостройку устраняет предложенный налог полностью. Это не лазейка — это структурно. Авторы либо намеренно освободили developer-built недвижимость чтобы не задушить новое строительство, либо не продумали освобождение. В любом случае, оно есть.
Коста-Бланка, Коста-Калида и Коста-дель-Соль — рынки, где большинство международных покупателей реально транзактируют — относятся к самым активным new-build рынкам страны. Освобождение не теоретическое.
Подробно про разницу IVA и ITP — в нашем пошаговом гайде по покупке недвижимости в Испании и в гайде по налогам на недвижимость в Испании для нерезидентов.
Почему иностранные покупатели на самом деле уходят — и это не phantom-налог
Официальная статистика Испании за 2025 год показывает заметный retreat non-resident foreign покупателей — покупки упали почти на 10% год к году до 51 411 транзакций, минимум за 4 года. Соблазнительно приписать это анонсу 100% налога. Данные не поддерживают это как главную причину.
Retreat сконцентрирован в трёх реальных факторах:
1. Закрытие Golden Visa — апрель 2025
Программа Golden Visa Испании, дававшая residency non-EU гражданам при покупке недвижимости от €500 000, была отменена 3 апреля 2025 года. Отраслевой анализ приписывает измеримое 4.4% падение non-resident foreign покупок именно этому изменению. Покупатели, которые использовали бы визу как residency-and-investment vehicle, просто остановились — или переключились на другие юрисдикции типа Португалии или Греции.
2. Макроэкономические и валютные факторы
В 2025 году продолжились корректировки ставок ECB, фунт оставался слабым к евро относительно пиков 2022, плюс post-COVID нормализация спроса. После трёх исключительных лет foreign demand, год охлаждения был статистически неизбежен.
3. Anti-foreign настроения и политические сигналы
В 2025 году прошли несколько громких публичных демонстраций по всей Испании, обрамленных вокруг foreign property ownership и туристической перенасыщенности. Сочетание этих протестов, анонса 100% налога (даже неприведённого в действие) и ужесточённых правил holiday-rental создали атмосферу неопределённости. High-net-worth покупатели ценят правовую определённость превыше всего — а Испания в 2025 году предложила её меньше.
Retreat также географически сконцентрирован. Madrid зафиксировал самое крутое падение foreign demand на -20.3%, далее Канарские и Балеарские острова на около -10%. Прибрежные рынки Costa Blanca и Costa Cálida — где транзактирует большинство наших покупателей — увидели менее драматичные падения и остаются комфортно выше 10-летнего среднего. Активность foreign buyers в Испании в 2025 году по-прежнему ~20% выше 10-летнего среднего и значительно выше pre-pandemic уровней.
Полный обзор рынка — в нашем прогнозе рынка недвижимости Испании на 2026 год.
Три реалистичных workaround — даже если налог когда-нибудь пройдёт
Умные покупатели — и хорошие консультанты — уже планируют, как если бы налог однажды мог пройти. Есть три подхода, которые регулярно применяются.
1. Получить испанский residency до покупки
Предложенный налог таргетирует non-резидентных non-EU покупателей. Становление испанским резидентом до завершения покупки полностью убирает триггер. Самые релевантные residency пути для покупателей недвижимости:
- Digital Nomad Visa (DNV) для удалённых работников и фрилансеров — сейчас самый популярный entry route, относительно быстрая обработка.
- Non-Lucrative Visa (NLV) для пенсионеров и держателей пассивного дохода.
- Work-permit residency для тех, у кого есть испанский трудовой контракт.
- Граждане США отдельно — наш гайд Americans buying property in Spain описывает практическую NIE-and-residency последовательность.
Получение residency занимает несколько месяцев и триггерит правила испанского налогового резидентства — но для покупателей, планирующих проводить значительное время в Испании в любом случае, это часто правильный шаг независимо от вопроса 100% налога.
2. Купить off-plan или новостройку напрямую у застройщика
Как было выше — IVA (НДС) применяется к новостройкам, не ITP. Предложенная 100% надбавка не применяется. Для покупателей, готовых ждать 18-36 месяцев на сдачу (или для тех, кто покупает near-final проекты), это самый простой single hedge против предложения. Off-plan недвижимость также обычно даёт structured payment plans и developer warranties, недоступные на resale.
3. Совладение с супругом/семейным членом из ЕС/EEA
Предложенный налог buyer-specific. Если non-EU покупатель в браке или партнерстве с гражданином ЕС, структурирование покупки на joint ownership в пропорциях, отражающих долю EU-партнёра, может материально снизить exposure. Это не структура для использования без юридического совета — испанская нотариальная и налоговая регистрация точна — но широко используется.
Если в картину входит финансирование, наш гайд по испанским ипотекам для иностранцев в 2026 покрывает текущие ставки (Euribor 12M около 2.7% по состоянию на апрель 2026), LTV лимиты для non-residents (обычно 60-70%) и четыре банка, активно выписывающих non-resident ипотеки.
Что мы видим в Bravos Estate
В нашем покупательском pipeline за последние шесть месяцев стали видны три pattern'а:
Британские покупатели спрашивают, потом продолжают. Анонс 100% налога триггернул первоначальную волну отмен и «давайте подождём» писем в феврале-марте 2025. К лету 2025 та волна развернулась — большинство тех покупателей вернулись, часто прочитав достаточно, чтобы понять что законопроект застрял и что off-plan exempt. UK клиенты теперь обычно спрашивают про налог в первом звонке, принимают объяснение и продолжают. Поток сделок из UK был стабильным через Q1 2026.
Американские покупатели смещаются к off-plan. Американцы, более риск-неприемлющие к перцепированной правовой неопределённости, заметно сместились к новостроечным проектам в Costa Blanca и Costa del Sol. Где 2024 US покупатели делились примерно поровну resale/new-build, 2026 to date ближе к 30/70 в пользу новостроек.
Русскоязычные покупатели ищут конкретные ответы. Граждане РФ, Беларуси и Казахстана — прямо в категории, которую затронет налог если пройдёт. Запросы от русскоязычной аудитории с начала 2025 сместились с общих «хочу купить виллу» к конкретным «как мне получить residency / как купить off-plan / какие документы нужны». Это разумно — контекст требует конкретики. Naсhа консьерж-команда работает с русскоязычными покупателями на каждом из трёх workaround-путей выше.
Голландские и немецкие покупатели — структурные победители. Как граждане ЕС, обе группы не затронуты предложенным налогом. Голландцы в особенности были самой быстрорастущей группой иностранных покупателей в Испании в 2025 году. Подробнее в нашей статье о голландских покупателях как самом быстрорастущем рынке недвижимости Испании.
Что отслеживать в 2026 и 2027
Три вещи могут серьёзно изменить картину:
- Досрочные выборы в Испании. Текущая парламентская арифметика блокирует законопроект. Другое правительство — особенно более ясное левое или правое большинство — могло бы вернуться к предложению в какой-то форме, в любую сторону.
- EU-уровневое противодействие. Если законопроект когда-нибудь дойдёт до голосования и пройдёт, ожидайте немедленный конституционный вызов в Суде ЕС на основании свободы движения капитала. Решение займёт 12-24 месяцев.
- Другие страны, копирующие framing. Португалия, Греция и части Италии внимательно наблюдают. Если Испания когда-нибудь поставит работающую версию, ожидайте имитаторов в течение 18 месяцев.
Ничего из этого не неминуемо. Для покупателя 2026 года практический ответ на вопрос «стоит ли беспокоиться о 100% налоге?» такой: прочитайте exemptions, планируйте соответственно, и продолжайте.
Часто задаваемые вопросы
Принят ли 100% налог на non-EU покупателей в Испании?
Нет. По состоянию на апрель 2026 законопроект не был проголосован. Он не был формально дебатирован в Конгрессе. Собственный январский 2026 housing package правительства центрировался на rental reform и не содержал 100% налог как headline-меру.
Касается ли это граждан России / Беларуси / Казахстана?
Если бы прошло в текущей форме — да, прямо. Все три страны не входят ни в ЕС, ни в EEA. По состоянию на апрель 2026 закон не принят, фактическое положение не изменилось.
Касается ли это граждан Великобритании?
Если бы прошло — да. Граждане UK не-EU для целей налога на недвижимость с момента Brexit. По состоянию на апрель 2026 закон не принят, фактическое положение не изменилось.
Касается ли это новостроек?
Нет. Off-plan и новостройки, купленные напрямую у застройщика, облагаются IVA (НДС), а не Transfer Tax (ITP), к которому применяется предложенная надбавка. Новостройки структурно освобождены.
Что если я гражданин РФ / UK / другой не-ЕС, но стану резидентом Испании?
Резиденты Испании любой национальности освобождены. Предложенный налог — конкретно для non-резидентных non-EU покупателей. Пути к residency: Digital Nomad Visa, Non-Lucrative Visa, work-permit residency, family-reunification visas.
Golden Visa ещё доступна?
Нет. Испания отменила программу Golden Visa 3 апреля 2025. Существующие держатели Golden Visa сохраняют residency. Новые заявки не принимаются. См. наш гайд по альтернативам Golden Visa.
Если налог однажды примут — будет ли он retroactive?
Ни один законодатель не предлагал retroactivity, и испанское налоговое право в целом не позволяет retroactive transfer taxes на завершённые покупки. Покупка, завершённая до вступления любого будущего закона в силу, не была бы затронута.
