Выборы в Испании 29 ноября: что они значат для покупателей недвижимости

29 ноября 2026 г. в Испании пройдут всеобщие выборы. Для покупателей недвижимости сегодня ничего не изменилось. Премьер-министр Pedro Sánchez объявил о выборах 5 октября — через три дня после того, как Конгресс отклонил оба жилищных декрета его правительства. Налоги при покупке жилья на свободном рынке не изменились, а законопроект о налоге 100 % для покупателей не из ЕС теряет силу с роспуском парламента. А вот меры по туристической аренде вернулись: 6 октября правительство снова ввело их новым декретом — он уже действует и теперь ждёт голосования в Конгрессе (подробнее — в обновлении ниже).

Ниже — почему назначены выборы, что изменили бы отклонённые декреты, что будет с налогом 100 %, какие правила действуют для покупателей сейчас и за чем следить до дня выборов. По ходу кампании мы будем дополнять эту статью.

Обновление от 12 октября 2026 г.: налоговые меры вернулись

6 октября, через четыре дня после того, как Конгресс их отклонил, правительство снова утвердило жилищные меры — двумя новыми королевскими декретами-законами, которые BOE опубликовал 7 октября. Налоговые меры вошли в RDL 29/2026, который действует с 8 октября. По содержанию это почти дословный повтор отклонённого RDL 26/2026. Из мер, описанных ниже, изменилась только одна — ограничение на покупку жилья компаниями с большим дисконтом. Теперь оно действует до конца 2030 г., а не 2028 г., и касается уже не всех компаний, в чью деятельность входит покупка недвижимости, а только фирм, которые скупают жильё или проблемные ипотечные кредиты значительно ниже их стоимости, и крупных корпоративных арендодателей.

На побережье всё решает условие о «напряжённой» зоне. Такие зоны объявляет правительство каждого региона. Ни один из регионов, где мы работаем (регион Valencia, Murcia, Andalucía и Baleares), их не объявил — так следует из официальных списков, опубликованных в BOE по состоянию на второй квартал 2026 г. Пока таких зон нет, надбавку к IBI для туристического жилья там применить нельзя.

Что мы упустили 5 октября: вменённый доход

И отклонённый декрет, и новый меняют налог, который владельцы-нерезиденты платят за жильё, не сдаваемое в аренду. Сейчас вменённый доход составляет 1,1 % от кадастровой стоимости (2 %, если кадастровую оценку в муниципалитете не пересматривали с 2012 г.). С 2027 г. его будут считать по шкале: 1,1 % — с части кадастровой стоимости до €100 000, 1,5 % — со следующих €400 000, 2 % — с остатка до €1 млн и 3 % — со всего, что выше. Сама ставка налога остаётся прежней: 19 % для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24 % для всех остальных.

Для типичной квартиры на побережье ничего не меняется, а там, где кадастровую оценку давно не пересматривали, налог даже снижается. Рост почувствуют владельцы вилл и дорогого жилья. В декрете шкала применяется к суммарной кадастровой стоимости всего жилья владельца. Как налоговая служба будет применять её к нерезидентам, которые платят налог отдельно по каждому объекту, пока не разъяснено, поэтому свой случай лучше уточнить у налогового консультанта.

Что дальше

Парламент распущен, поэтому декреты рассматривает Постоянная депутация Конгресса (Diputación Permanente). По статье 86 Конституции у неё есть 30 дней с 6 октября, когда правительство приняло декреты, чтобы утвердить или отклонить их, так что голосование должно пройти не позже начала ноября. На 12 октября дата не назначена. Каждый декрет ставится на голосование отдельно. По подсчёту издания Público, декрет с налоговыми мерами пройдёт 35 голосами против 34, если баскская PNV поддержит его, как и 2 октября. Утверждённый декрет действует, пока новое правительство его не изменит. По опросам, 29 ноября большинство получат PP и Vox; обе партии голосовали против декретов. Шкала вменённого дохода начнёт действовать только с 2027 г., так что новое правительство успеет изменить её раньше, чем кто-то по ней заплатит. С НДС иначе: если декрет утвердят, налог начнут взимать с 1 декабря — до того, как новое правительство успеет приступить к работе.

Почему Испания идёт на выборы: жилищные декреты провалились

Королевский декрет-закон вступает в силу сразу, но в течение 30 дней его должен утвердить Конгресс. Если Конгресс голосует против, декрет отменяется. Именно это 2 октября и произошло с обоими текстами.

Что изменили бы отклонённые декреты

Налоговые меры, важные для владельцев недвижимости, содержались в более объёмном декрете — RDL 26/2026. У каждой из них была дата начала действия, которая ещё не наступила, поэтому ни один из этих налогов так и не начали взимать:

• НДС 10 % на краткосрочную аренду. С 1 декабря 2026 г. сдача меблированного жилья на срок до 30 ночей перестала бы освобождаться от НДС и облагалась бы по ставке 10 %, если только это жильё не основное место жительства владельца (статья 7).
• Надбавка к IBI для туристических квартир. В официально признанных «напряжёнными» жилищных зонах мэрии могли бы повышать IBI — ежегодный налог на недвижимость — для зарегистрированного туристического жилья: до 50 %, до 100 % для владельцев двух и более объектов и до 150 % для владельцев четырёх и более (статья 8).
• Надбавка к IBI для давно пустующего жилья. До 50–100 % для жилья, которое без уважительной причины пустует больше двух лет. Для второго дома прямо предусматривалось, что до четырёх лет непрерывного простоя считаются оправданными (статья 8).
• Ограничения на покупку жилья компаниями с большим дисконтом. Организациям, в чью деятельность входит покупка недвижимости, до конца 2028 г. запрещалось бы покупать жильё дешевле 70 % от оценочной стоимости (статья 1). На частных лиц это не распространялось.

Второй декрет, RDL 27/2026, касался договоров долгосрочной аренды жилья, в котором арендатор живёт постоянно. Ни один из декретов не был направлен специально против иностранных покупателей, но RDL 26/2026 менял и налог на вменённый доход, который владельцы-нерезиденты платили бы с 2027 г., — подробнее в обновлении выше.

Что будет с налогом 100 % для иностранных покупателей

О налоге 100 % для покупателей-нерезидентов не из ЕС объявили в январе 2025 г., а в мае 2025 г. PSOE внесла соответствующий законопроект в Конгресс. Он так ни разу и не обсуждался. По статье 207 Регламента Конгресса при роспуске парламента все незавершённые законопроекты теряют силу, на какой бы стадии они ни находились. С роспуском парламента перед выборами 29 ноября налога 100 % не станет даже как законопроекта: в новом составе парламента его пришлось бы вносить заново. Покупателей, живущих в ЕС, он не касался вовсе. Что именно предлагалось и кого бы это затронуло, мы подробно разобрали в полной истории налога 100 %.

Даже в предложенном виде налог не распространялся бы на новостройки, купленные напрямую у застройщика: при такой покупке платится НДС, а не налог на передачу собственности. Подробнее — в нашем гиде по покупке новостройки в Испании.

Что действует для покупателей сейчас

1. Налоги при покупке не изменились

При покупке вторичного жилья платится региональный налог на передачу собственности (ITP): 9 % в регионе Valencia (11 % при цене выше €1 млн), 8 % в Murcia и 7 % в Andalucía. За новостройку, купленную у застройщика, платится НДС 10 % плюс региональный гербовый сбор. Ни один из декретов эти ставки не затрагивал. Все налоги для резидентов и нерезидентов собраны в нашем гиде по налогам на недвижимость в Испании.

2. Сдача туристам: закладывайте НДС 10 % с 1 декабря

Если вы покупаете, чтобы сдавать отдыхающим, закладывайте в расчёты НДС 10 % на проживание до 30 ночей с 1 декабря 2026 г. — если только Постоянная депутация не отклонит декрет. Надбавка к IBI возможна только в «напряжённой» зоне, а ни в одном из наших регионов — Valencia, Murcia, Andalucía, Baleares — таких зон не объявлено. Правила выдачи туристических лицензий по-прежнему устанавливают регион и мэрия. Подробнее — в нашем гиде по сдаче недвижимости в аренду в Испании.

3. От выборов зависит, сколько продержится декрет

Королевский декрет-закон, утверждённый Постоянной депутацией, действует, пока его не изменит новый закон или декрет. Правительство, которое сформируют после 29 ноября, сможет сохранить эти меры, изменить или отменить их; до тех пор действуют описанные здесь правила.

Если хотите понять, что подходит под ваш бюджет по действующим сегодня правилам, запросите персональную подборку.

Как менялись правила для иностранных покупателей с 2025 года

За чем следить до 29 ноября

Полные предвыборные программы партии обычно публикуют с началом кампании. Как только они появятся, мы дополним эту статью тем, что каждая из крупных партий предлагает по жилью и иностранным покупателям, со ссылками на их собственные документы, а затем ещё раз — после объявления результатов. А до тех пор стоит запомнить две даты: голосование Постоянной депутации по декретам и 11 ноября, на которое крупнейшие профсоюзы назначили 24-часовую всеобщую забастовку из-за жилищного вопроса. В этот день возможны перебои в работе государственных служб и транспорта, поэтому, если на 11 ноября у вас назначено подписание у нотариуса, уточните в нотариальной конторе, состоится ли оно.